租金上涨引发公寓商业地产投资者的购买狂潮
保罗-朱利安，是一家房地产服务公司的高管，他们公司管理着大约10,000套南加州公寓。9月28日，他参观了内陆帝国县的一栋有200个单元的公寓楼，想要购买。但是，他意识到有许多其购买者也同样热衷于将这栋房产加入他们的投资计划。
"它将被难以置信地竞价。" 朱利安说，"他们可能会收到10个以上的报价。甚至是15个以上的报价。所有投资者都对此感兴趣。"
公寓楼现在是炙手可热的投资项目，而且不仅仅是在内陆帝国。在疫情使整个行业陷入困境的一年之后，整个南加州的房产销售正在回升，推动了价格的上涨。
朱利安说："我们已经很久没有在市场上看到这么多交易了。"
CoStar的数据显示，2021年前九个月，洛杉矶、河滨、圣贝纳迪诺和橙县的多户房产需求猛增34%，达到1721宗交易。而随着价格的飙升，今年到目前为止，购买这些综合体的总金额增加了69%，达到近98亿美元。
"我已经做了30多年，我可以告诉你，我从来没有见过这么火热，这么疯狂，"位于橙县的公司的多户型经纪人和负责人说。"这些房产的竞争非常激烈，但不仅仅是在加州。如果你去美国各地，到处都是这样。"
经纪人和投资者说，随着租金上涨和空置率下降，公寓是一种安全的投资。低利率和将被压抑的资本用于工作的需要也在激励着买家。
同时，卖家正在利用高价，趁着还有可能利用拜登政府改革提案中威胁到的税收优惠时套取资金。
由于投资者对建筑进行了整修并提高了租金，旧楼的租户可能会感受到这一上升趋势的影响。根据AB1482号法案，全州的租金上限限制了南加州每年8.6%的租金涨幅，即使所有权发生变化。
低收入公寓投资者Avanath资本管理公司负责收购的高级副总裁Nicholas Dunlap说，一直有很多资金在观望，现在投资者已经准备好冲上去。
价格上涨
南加州房市的交易数量仍然远远低于疫情前的水平。2017年销售量达到顶峰，有3500多笔交易，或大约每20栋有5个或更多单元的公寓楼中就有一栋。
但其他指标显示，在疫情后的世界里，公寓变得更有价值。在过去六年中，价格稳步上升，而 "资本利率"--衡量投资者获得多少回报的标准--已经被拉低。
CoStar的数据显示，自2016年以来，洛杉矶县的公寓 "每户价格 "上涨了34%，在今年第三季度达到394,617美元。今年橙县的每单元平均价格增加了40%，达到457,537美元，在内陆帝国增加了59%，达到248,242美元。
随着成本的上升，投资回报率也在下降。
公寓买家 "不一定是在寻找大的回报。他们追求的是稳定，"CoStar的橙县分析总监Jared Kadry说。
"你的钱能得到3%的回报，而不是银行里的零钱，这是不是更好？答案是肯定的，"罗尔丁克说。"这就是为什么这些交易会发生的原因。"
市场需求
CoStar数字显示，2020年前9个月，该地区的交易量下降到不到1,300件，交易额下降到不到60亿美元。
罗尔丁克说，疫情的不确定性和驱逐禁令将大约90%的投资者推到了一边。
他说："他们只是因为疫情而放缓了，"他说。"那是一整年的时间，钱坐在银行账户里，赚的钱是零。你需要让这些钱发挥作用。这就是......在这一点上推动整个行业的引擎。"
今年的租金上涨，甚至在洛杉矶和橙县也是如此。去年，由于在家工作的租户搬到了租金更实惠的内陆帝国县。
同时，随着租房者涌入该地区，新公寓建设却滞后了。
"内陆帝国每年至少需要建造5000个单位，才能满足需求。在过去的15年里，他们每年只建了不到2000个单位，"内陆帝国说。"这就是为什么投资者想去那里。这是一个非常安全、稳定的市场。"
因此，公寓价格跟踪机构RealPage报告说，内陆帝国的租金在8月份同比增长了16.3%，是全国最大的涨幅之一。空置率为1.6%，属于最低水平。
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