美國銀行業發展史
1838年，美國頒佈《自由銀行法》，開啟了早期金融業自由發展的大門。
在那時，任何人只要有10萬美元就可以開設銀行。
當時銀行業允許混業經營，商業銀行既可辦理信貸業務，又可以從事投行、保險業務，也就是銀行不光是銀行，除了吸收儲戶存款外，還能拿著儲戶的錢去做高風險投資。
於是在寬鬆的准入資格和巨大的利益誘惑下，美國銀行數量迅速增加。
但隨著銀行業的高速發展，由於缺少統一規範和監管，造成了銀行業的亂象叢生。
1929年大蕭條期間，由於銀行肆無忌憚地把儲戶的錢用去高風險投資，美國股市的崩盤引發了銀行間的擠兌，3年間9000餘家銀行相繼倒閉——混業經營被認為是引發大蕭條的重要因素。
1933年，國會頒佈《格拉斯-斯蒂格爾法案》，禁止銀行混業經營，將投資銀行和商業銀行的業務嚴格分開，也就是商業銀行吸收的儲戶存款，只能做一些低風險的業務。
我們熟知的摩根銀行也在那時被強制拆分成為JP摩根銀行和摩根士丹利投資銀行。
至此，美國銀行業進入了分業經營階段。
在這一時期，銀行業經營業務較單一，經營範圍和業務規模都受到了一定限制。
直到1999年12月美國正式頒佈《金融服務現代化法》，從法律上消除了銀行、證券、保險機構在業務範圍上的邊界，結束了近70年的分業經營，美國正式全面進入混業經營時代。
抵押貸款的“前世今生”
起初，住房抵押貸款基本以中短期的氣球型貸款（Balloon Payment Loan）為主。
但這類貸款對房屋價格變動非常敏感，隨著大蕭條的開始，房價持續下跌，銀行出現大量壞賬，從而形成惡性循環，結果是居民失去住房的同時大量銀行破產。
危機之後，為了刺激經濟和解決居民住房問題，美國開始以政府擔保的形式支持居民獲得住房抵押貸款。
在1938年設立了聯邦國民抵押貸款協會（FNMA即房利美），主要購買聯邦住房管理局（FHA）和退伍軍人管理局（VA）擔保的抵押貸款，並於1972年開始購買非政府擔保的普通抵押貸款。
當時，整個抵押貸款交易市場還很不健全，在分業經營的背景下，投資銀行逐漸發現通過資產證券化，可以將金額較大的單個住房抵押貸款分解成大量金額較小的債券，大大增強流動性。
於是1970年，政府設立了聯邦住房抵押貸款公司（FHLMC即房地美），全力發展住房抵押貸款的二級市場。
房地美公司的成立直接促進了住房抵押二級市場的發展，拉開了抵押貸款證券化的序幕。
Mortgage Lender和Retail Bank的區別
當貸款者考慮申請房屋貸款時，最常見的兩個管道莫過於直接去銀行（Retail Bank），和委託貸款經紀通過Mortgage Lender申請。
而Retail Bank（商業銀行）通常是混業經營，除住房抵押貸款外，還有儲蓄、信用卡、汽車貸款、投資等金融服務。
如果貸款者去某家銀行諮詢，便只能獲得這家銀行的資訊和服務，並且銀行的服務往往局限於貸款本身，很難全面統籌房屋與貸款之間錯綜複雜的關係。
雖然Retail Bank的費用可能會更低，但Mortgage Lender往往能提供更專業的服務、更快速的回應以及多樣化的產品選擇，受眾人群更為廣泛。
Mortgage Lender可以為貸款者提供全面而專業的貸款諮詢，幫助客人解答各種複雜的貸款及融資組合問題，並且能在幾十種產品中找到最適合貸款者的。
這也決定了Lender的立場更加傾向於貸款者，貸款者也就可以從中獲得更多的選擇和實際利益。
可以說找到好的Mortgage Lender和優秀的貸款經紀人可以給貸款者省錢省時間，又能在第一時間得到最優惠的產品資訊。
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