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从长期的统计数据中看到,美国的房屋中间价的平均涨幅大约在7%-8%之间,扣除持有成本,扣除物价上涨的因素,大约保持在5%-6%。上涨幅度不大,但是合理,这种上涨速度是温和而健康的。


房子本来就是居所
, 是满足人类居住的需求, 不是投机牟取暴利的工具,也就是说买房应该是一个长期的投资, 而不是短期投机。那投资房产的回报率应该怎么计算,应该考虑哪些因素呢?下面我们来看看回报率的计算,房租的设定,和为什么不把钱存在银行而投资房产。


投资房产可以分为两种情况,一种是现金买房,第二种是贷款买房。我们先来看看这两种情况的租金回报率怎么算,都有什么会影响租金回报率,然后再来看看怎么制定房租,回报率最高。


01贷款买房的租金回报率


假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。租金回报率 = 每年净收入 / 自付额%每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出—年固定还款额。 


自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括:房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。案例:一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09),月租金$2400。年租金收入=2400 x 12 = $28800 (某市独立屋的实例)持有房屋费用及出租衍生相关支出包括:a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同)c) 社区费:无d) 维修费:预计$300e) 空置期分摊:半个月租金$1200f) 出租佣金:年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月数据,租金已降至2-3%)持有房屋费用及出租衍生相关支出总计:$10019年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。


02合理设定房租,资金回报率更高


购买的房屋一般很少能立刻找到租户,因此几乎总会有一段时间是空置的。所以在计算每年平均的净房租收入的时候,应当把分摊到每年的空置的那段时期的租金扣除。根据我们的经验,一般租赁合同为一年期,但可到期续约,实际的平均租赁长度可以估计为2年,平均的空置时间可估计为一个月,因此空置期分摊到年即半个月的房屋租金。通过确定合理的房租价格,就可以将空置期有效降下来。因为大多数租户对房屋租金很敏感,租金越低,就能越快把房子租出去。年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入,可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如,通过房产经纪人的帮助,找出周围同等条件已出租的10套房屋,看看这些房屋的年租金收入,就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧,一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照,因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格,然后以这个数字,或者比这个数字稍低的价格作为你的参照以后在实际出租房屋的时候,也应当遵循这个方法来确定房租价格根据我们房产经纪人的长期经验,这样做可以吸引到更多的租户来看房,房屋也能更快地租出去,这样空置期就缩短了。比较一下,如果定过高的房租价格,肯定鲜有人来问津,房屋将会空置很长一段时间。最后综合下来算一笔账,前者的收益肯定要更高。


设置合理的房租价格还有个好处,就是对你的房屋感兴趣的租户很多,所以房屋业主可以在提出租房申请的租户中挑选到信用、品行最好的租户。这很重要,如果遇到信用不好的租户,业主就惨了。很可能第一个月会按时收到房租,以后房租就很难收齐了。收不到房租,业主只有驱逐租户。按照美国的法律,驱逐租户要走一个比较复杂的程序,对于业主来说,不但损失了收益,而且带来一系列麻烦。如果租户的生活习惯不好,也会给房屋带来不必要的损害,以后房屋的维修费就高了。总之,设定合理的房租价格,选择适合的租户,对于房屋出租收益的保障,非常重要。


03投资房产和银行存款对比


虽然房产的建筑物部分会折旧,但是建筑物下面的土地却永远属于业主,而且会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产,就像持有一只股票。你不但每年可以获得固定的分红,而且还拥有了未来资产增值的机会。根据長期统计美国房地产每年平均升值约为6%,所以如果从这个角度来考虑问题,投资并持有房产,相对于银行存款,是一种更优的投资选择。所以在加州,如果净租金回报率5%以上,那可以看做是值得投资的适当房产了。大家周围有许许多多投资房地产发财的实例,但你听过因存銀行利息而发的吗?


我们在计算房屋的投资回报时,除了租金回报率以外,同时更要知道每个城市的升值潜力,因为在全美国大都市,受欢迎的都市都表现出像尔湾市的现象,房屋升值快,但是相对租金回报较低,综合两项条件,一般租金回报占的比例较小,往往侧重于升值比率。


办理买房purchase和房贷重贷refinance的最佳时机,七成屋主可直接获利

去年开始美国房贷利率的下降以及今年火热的房地产市场对潜在买房者和已经贷款买房的人来说都是好消息,已经贷款买房和需要买房的可以趁机做 refinance和purchase,大家可以选择加州的贷款经纪人办理。各位经纪人给出的利率以及手续费会视贷款金额高低和贷款方式有所变动,如果想要在这里省点钱,一定要找服务好,非常专业的经纪人办理,绝对不吃亏。


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