Mortgage News (CN)

在过去的10年里，房价几乎翻了一番。就在2011年触底约$259,000后，房屋的平均售价稳步上升至$453,000以上。

这对于希望出售房屋的房主来说是个好消息，因为他们将收到让他们期待已久的收益。

但不幸的是，当您得到这部分令人期待的收益的同时也将伴随着让人不得不去面对的税收问题，因为需要支付这笔收益的资本利得税。

但与工资税不同，美国国税局不会预先收取这笔钱，您需要计算这笔收益的资本利得税并进行申报。

什么是房地产资本利得税？

资本利得税将对您从出售或投资获得的任何利润中进行征收。

这适用于您通过买卖股票、债券甚至房地产（例如您的房子）等资产赚取的大部分资金。

以房地产为例，您可以计算出您的应税金额   

您出售房产的价格 - 您购买房产的价格 

= 

应税利润

因此，假设十年前您以$260,000的价格购买了房屋并在今天以$450,000的价格出售它。

那么您需要缴纳$190,000的资本利得税（您的购买价格和销售价格之间的差额）。

长期资本收益（持有至少一年的资产收益）通常以比劳动收入（工作所得的钱）低得多的税率进行征税。

2021年，对于单身/已婚申报者，资本利得税税率设定为 

截至2022年，范围如下 

因此，从上面的示例中，假设您在2021年卖掉了房子并获得了$190,000的利润。

以您是单身为例，您将按如下方式计算本次销售房屋后的资本利得税 

· $40,400 * 0% = $0

· ($190,000 - $40,401) = $149,599

· $149,599 * 15% = $22,439

· $0 + $22,429 = $22,429

这是计算您的资本利得税负担的较为简化的版本。

即使您赚取了$190,000的利润，但您必须支付这笔$22,429的税款，这很明显会无法接受。

更重要的是，您虽然已经卖掉了您的房子，但您仍然需要在目前白热化的房地产市场上找到一个您喜欢的房屋去居住。

幸运的是，美国国税局有一个方法可以帮助房主解决这个令人棘手的交税问题。

资本收益的扣除

如果您从出售房屋中获利，您可以先扣除该利润的$250,000，资本利得税将再从扣除后的利润中征收。

而且对于共同申报的已婚夫妇，这个扣除数字可以累计到$500,000。

至关重要的是，此扣除方法针对于您的收益而并非是总销售额。

因此，简单地举一个小例子，假设您目前是单身并且以$450,000的价格出售了您的房屋。您的销售利润为$190,000。

您可以将全部利润从您的税收中扣除，并且不会有任何欠款。

另一方面，假设您从销售中获得了$280,000的利润。

在资本收益扣除后，您将欠剩余$30,000的税款（其中，由于以上的所有条件都属于0%的资本利得税范围，因此税收金额是$0）。

要符合此扣除条件，您必须享有该房屋的所有权和满足最低居住年限。在出售该房屋前的五年中，您必须将该房屋作为您的主要住所并在该房屋内居住至少两年。

但居住期不必是连续的，您可以定期住在这所房子里，累积住够至少两年就行。

正确计算您的资本利得税

正如我们上面提到的，出售房屋的资本收益比普通的投资利润要复杂一些。

除了房屋的原始购买价格外，您还可以从您的应税收益中扣除一些成交成本、销售成本和房屋的基础设施成本。

成交成本包括办理抵押的相关费用（例如，如果您在购买房屋时预付了利息）和与税收相关的费用。

销售成本通常适用于您出售房屋所花费的任何资金。

这包括经纪人费用、挂牌费用、法律费用、广告费、您为使房屋看起来更适合出售而花费的钱以及其他相关费用。

房屋的基础设施成本可以是您多年来对该房产进行的任何重大改进的成本。

这可以是您为您房屋进行增值而在物理结构上花费的任何金额。

它会因该结构中的任何折旧而减少（例如，如果您更换了一块窗户但随后窗户破碎了），尽管折旧对于久居的房屋来说是一个不常见的问题。

因此，假设您是单身并以$250,000的价格购买了房屋。您以$750,000的价格出售它。您有以下相关成本 

· $40,000 的厨房和浴室装修费用

· $35,000 的经纪人费用

· $2,500 用于开放式房屋的清洁和布置

· $5,000 的律师费和其他相关结案费用

您的应税资本收益为 

· $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000)=  $417,500

· $417,500 – $250,000（资本利得除外）= $167,500

您将产生$167,500的税款。

不要快速出售

如果可能的话，不要在一年内卖掉您的房子。

您必须等待至少两年才能出售您的房子，才有资格获得资本收益扣除。

但是，即使您不符合扣除条件，您仍然可以支付对投资资产征收的减税税率。

这种降低的利率就是所谓的长期投资利率。它仅适用于您持有超过一年的资产。

如果您拥有您的财产少于12个月，您必须按普通收入税率（即IRS对工作和收入征税的税率）对所得的利润进行纳税。这种税率明显高于资本利得税率。

减少资本利得税的主要方法是正确计算IRS允许对您的整体利润进行的所有抵扣。资本收益排除将消除大多数房主从他们的销售中所赚取的大部分收益，从而避免缴纳更多的资本利得税。

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